سود بورس از تورم


بررسی رابطه بین نرخ بهره و نرخ تورم در ایران

در نظریات اقتصادی رابطة تنگاتنگی بین نرخ بهره و نرخ تورم حاکم است. طی سال‌های اخیر نیز یکی از سیاست­های مطرح، کاهش نرخ سود علی‌الحساب بانکی با هدف کاهش تورم، افزایش سرمایه‌گذاری و در نتیجه کاهش بیکاری در کشور بوده است. در این پژوهش، به بررسی رابطة فوق در اقتصاد ایران برای دوره زمانی 1388-1339 پرداخته شده است. بدین منظور ابتدا سهم هزینه­های مالی به عنوان یکی از هزینه­های تولید برای شرکت­های فعال در بازار بورس سهام ایران محاسبه و نشان داده شد که در حدود 50-15 درصد از هزینه­های تولید را هزینه­های مالی تشکیل می­دهند، همچنین سهم هزینه­های مالی در تولید ناخالص داخلی برآورد شد که این سهم در حدود 38-33 درصد GDP بود. سپس به منظور بررسی رابطة علیت بین این دو متغیر از روش «جوهانسون-جوسیلیوس و تصحیح خطا » استفاده شد و این نتیجه به دست آمد که رابطة علّی بین این دو متغیر در ایران از نرخ سود علی‌الحساب تسهیلات بانکی به نرخ تورم به صورت یک طرفه است و در نتیجه با توجه به سهم بالای هزینه­های مالی در هزینه­های بنگاه‌ها می­توان با کاهش نرخ سود علی الحساب تسهیلات بانکی، نرخ تورم (ناشی از آن) را کاهش داد.

کلیدواژه‌ها

عنوان مقاله [English]

The Study of Relationship between Interest Rate and Inflation in Iran

نویسندگان [English]

  • Parviz Davoodi 1
  • Mahdi Zolghadri 2

In the economic theory, there is a strong relationship between interest rates and inflation. During recent years, some of most prominent policies has been proposed to reduce the indicative profit rates in the banks with an intention to curb the prevailing inflation, enhance investment and finally the employment in the country.
In this research, the share of financial costs was calculated as one of the production costs for active companies in Iran's stock market. It was shown that financial costs are approximately 15-50 percent of production costs. The financial costs share in the GDP was estimated about 33-38 percent of GDP.
This paper employs Johansen-Juselius and Error-Correction Models to investigate the existence of a long-run relationship and the causality between two mentioned variables. They illustrate that the causality is from interest rate to inflation rate. Due to high proportion of financial costs in the costs of firms, interest rates can be reduced to decrease inflation.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Interest Rate
  • Inflation
  • Financial Cost
  • Fisher Effect

مراجع

بیدآباد، بیژن (1384)، «اثر کاهش نرخ بهرة تسهیلات بانکی بر اقتصاد ایران (شبیه سازی الگوی اقتصاد سنجی کلان ایران)»، مجلة بانک و اقتصاد، شمارة 58.

تجلی، سید آیت الله، صمد عزیزنژاد، آرش میرشمسی (1389)، آثار کاهش نرخ سود بانکی بر تورم، اشتغال و سرمایه‌گذاری، تهران، مجلس شورای اسلامی، مرکز پژوهش‌ها.

خیر اندیش، الهام‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ (1388)، اثر تغییر نرخ سود سپرده‌های بانکی بر متغیرهای کلان اقتصادی به روش پویای سیستمی، پایان‌نامة کارشناسی ارشد ، دانشگاه شهید بهشتی.

مهرگان، نادر، مرتضی عزتی، حسین اصغرپور (١٣٨۵)، «بررسی رابطة علی بین نرخ بهره و تورم با استفاده از داده های تابلویی»، فصلنامه پژوهش‌های اقتصادی، سال ششم، شمارة سوم پاییز.

Choudhry, A (1997), "Cointegration Analysis of the Inverted Fisher Effect: Evidence from Belgium, France and Germany". Applied Economics Letters. 4, 257-260.

Darby, Micheal, R. (1975), "The Financial and Tax Effect of Monetary Policy on Interest Rates." Economic Inquiry, 14, 260-74.

Ghazali, N.A. and Ramlee, S. (2003), "A Long Memory Test of the Long-run Fisher Effect in the G7 Countries", Applied Financial Economics, 13, 10:763-769.

Jorgensen, J.J. and Terra, P.R.S. (2003), The Fisher Hypothesis IN A VAR Framework: Evidence From Advanced and Emerging Markets, Conference Paper, Helsinki: European Financial Management Association. Annual Meetings, 25-28 June.

Karni, Edi. (1972),"Inflation and Real Interest Rate: A Long Run Term Analysis." Journal of Political Economy, 80, 365-74.

Lee, King Fuei (2008), "An Empirical Study of the Fisher Effect and the Dynamic Relation between Nominal Interest Rate and Inflation in Singapore" MPRA Paper, No. 12383.

Salah A. Nusair (2010), Non-linear Co-integration between Nominal Interest Rates and Inflation: An Examination of the Fisher Hypothesis for Asian Countries, P, 143-159.

Tanzi, Vito (1980), "Inflationary Expectation, Economic Activity, Taxes, and Interest rates", The American Economic Review, 70, 12-21.

Wesso, G.R., (2000). "Long-term Yield Bonds and Future Inflation in South Africa: A Vector Error-correction Analysis". Quarterly Bulletin. Pretoria: South African Reserve Bank. June.

تصویب دستورالعمل عملیات بازار باز/ مهار تورم با کنترل نرخ سود

تصویب دستورالعمل عملیات بازار باز/ مهار تورم با کنترل نرخ سود

در جلسه شورای پول و اعتبار دستورالعمل انجام عملیات بازار باز و اعطای اعتبار در قبال اخذ وثیقه توسط بانک مرکزی به تصویب رسید.

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین از بانک مرکزی، عصر امروز در یک هزار و دویست و شصت و هشتمین جلسه شورای پول و اعتبار و در راستای اجرای سیاست پولی و مدیریت نرخ‌های سود، کنترل تورم، ساماندهی اضافه برداشت بانک‌ها و تعیین چارچوب مشخص برای اعطای اعتبار به بانک‌ها و مؤسسات اعتباری، به بانک مرکزی اجازه داده شد که نسبت به انجام عملیات بازار باز (خریدوفروش اوراق مالی اسلامی منتشره توسط دولت و وثیقه گیری در ازای اضافه برداشت یا اعطای خطوط اعتباری به بانک‌ها و مؤسسات اعتباری) اقدام کند.

بر این اساس مفاد دستورالعمل انجام عملیات بازار باز و اعطای اعتبار در قبال اخذ وثیقه توسط بانک مرکزی در ۱۳ ماده و ۵ تبصره در جلسه امروز شورای پول و اعتبار به ریاست دکتر همتی، رئیس‌کل بانک مرکزی به تصویب رسید.

کنترل تورم با نظارت بر نرخ سود

بعدازاین جلسه رئیس‌کل بانک مرکزی در یادداشتی در اینستاگرام خود نوشت: طبق وعده‌ای که داده بودم بعد از اخذ مجوز شورای عالی هماهنگی اقتصادی و مجلس، امروز ۲۷ فروردین ۹۸ دستورالعمل عملیات بازار باز به تصویب شورای پول و اعتبار رسید.

وی یادآور شد که دو وظیفه اصلی بانک مرکزی، سیاست‌گذاری پولی و نظارت بر عملکرد بانک‌ها است.

همتی در ادامه این یادداشت تشریح کرده است: ابزار سیاست‌گذاری پولی، نرخ سود کوتاه‌مدت است. عملیات بازار باز ساختاری بوده و به کمک آن بانک مرکزی نرخ را کنترل خواهد کرد و درنهایت لگام تورم را مهار می‌کند.

وی تصریح کرد: در سویی دیگر بانک مرکزی در کنار نظارت بر ترازنامه بانک‌ها با مجموعه‌ای از ضرایب مانند نرخ کفایت سرمایه و نسب وام‌های معوق از ابزار سیاست‌های احتیاطی نیز استفاده خواهد کرد تا ترازنامه بانک‌ها را بهبود بخشد. بخشی از این سیاست‌ها شامل اعمال محدودیت بر ترکیب و کیفیت دارایی بانک‌ها، تمرکز وام‌دهی بر دارایی‌های مشخص، میزان نگهداری اوراق و مانند آن است.

بانکداری مرکزی مدرن امروزه از این ابزارهای سیاستی در بیشترین ظرفیت خود استفاده می‌کند تا از تبدیل مخاطرات قابل مدیریت به ریسک‌های سیستمی اقتصاد جلوگیری کند.

وی تصریح کرد: امروز یکی از اولویت‌های اصلی اقتصاد گره‌گشایی از پای شبکه بانکی و کمک به اقتصاد کشور از طریق سیستم بانکی شفاف و ترازنامه سالم است.

گفتنی است بانک مرکزی امروز فهرست دریافت‌کنندگان ارز دولتی را به‌روزرسانی کرد. این فهرست شامل اسامی اشخاص حقیقی و حقوقی به همراه میزان و نرخ ارز دریافتی است که از طریق سامانه نیما ارز دریافت کرده‌اند.

به گزارش خبرآنلاین از فروردین سال گذشته با اعلام معاون اول رئیس‌جمهور ارز دولتی به مبلغ ۴۲۰۰ تومان تعیین شد. پس‌ازاین اقدام سامانه نیما برای کنترل و شفافیت هرچه بیشتر میزان ارز حاصل از صادرات و همچنین ارز موردنیاز برای صادرات کالا و خدمات راه‌اندازی شد که طبق گزارش بانک مرکزی از ابتدای سال جاری تا بیستم فروردین‌ماه سال جاری بیش از ۴۲۰ میلیون یورو به نرخ متوسط ۱۰ هزار و ۸۰۰ سود بورس از تورم تومان در سامانه نیما عرضه و خریداری‌شده است.

سود بورس از تورم

آزمون تستی شبیه ساز کنکور اقتصاد | فصل ۲: بازیگران اصلی در میدان اقتصاد (درس 5 تا 7)

آزمون تستی شبیه ساز کنکور اقتصاد | فصل ۲: بازیگران اصلی در میدان اقتصاد…

تیم مدیریت گاما

آزمون تکوینی درس 1 تا 5 هماهنگ اقتصاد دهم | ناحیه قروه: آذر 99

آزمون تکوینی درس 1 تا 5 هماهنگ اقتصاد سود بورس از تورم دهم | ناحیه قروه: آذر 99

تیم مدیریت گاما

مجموعه تست های مرور کل کتاب اقتصاد دهم انسانی

مجموعه تست های مرور کل کتاب اقتصاد دهم انسانی

تیم مدیریت گاما

سوالات آزمون ترم دوم اقتصاد دهم دبیرستان بنت الهدی صدر کرمانشاه | خرداد 1401

سوالات آزمون ترم دوم اقتصاد دهم دبیرستان بنت الهدی صدر کرمانشاه | خرداد 1401

سوالات آزمون نوبت اول اقتصاد دهم دبیرستان فاطمه الزهرا (س) | دی 1400

سوالات آزمون نوبت اول اقتصاد دهم دبیرستان فاطمه الزهرا (س) | دی 1400

سوالات آزمون نوبت دوم اقتصاد دهم انسانی دبیرستان شهید رجایی | خرداد 1401

سوالات آزمون نوبت دوم اقتصاد دهم انسانی دبیرستان شهید رجایی | خرداد 1401

امتحان میان ترم اقتصاد دهم دبیرستان نجابت | درس 1 تا 5

امتحان میان ترم اقتصاد دهم دبیرستان نجابت | درس 1 تا 5

مجموعه سوالات درس به درس اقتصاد دهم | درس 1 تا 14

مجموعه سوالات درس به درس اقتصاد دهم | درس 1 تا 14

سوالات امتحان اقتصاد دهم | درس 4: مرز امکانات تولید

سوالات امتحان اقتصاد دهم | درس 4: مرز امکانات تولید

سوالات امتحان نوبت شهریور 1401 | درس اقتصاد دهم دبیرستان فاطمه الزهرا خواف

سوالات امتحان نوبت شهریور 1401 | درس اقتصاد دهم دبیرستان فاطمه الزهرا خواف

سوالات آزمون نوبت دوم اقتصاد دهم دبیرستان فاطمه الزهرا خواف | خرداد 1401

سوالات آزمون نوبت دوم اقتصاد دهم دبیرستان فاطمه الزهرا خواف | خرداد 1401

آزمون اقتصاد دهم دبیرستان فاطمه الزهرا (س) | درس 9: تورم و کاهش قدرت خرید

آزمون اقتصاد دهم دبیرستان فاطمه الزهرا (س) | درس 9: تورم و کاهش قدرت خرید

بهترین سرمایه‌گذاری در ایران چیست؟افزودن دیدگاه

آدم‌های مختلف موارد مختلفی را برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند. برخی از مردم خرید ملک را مطمئن و سودآور می‌دانند. برخی دیگر با طلا و سکه پس‌انداز می‌کنند. عده‌ای می‌خواهند با دلار، پول خود را از آسیب تورم نجات دهند. عده کمی هم در بورس سرمایه‌گذاری می‌کنند، هرچند در نظر عموم مردم بورس بی‌اندازه پرریسک است. اما همه آن‌ها در نهایت به دنبال بهترین سرمایه‌گذاری می‌گردند. بالاترین سود، کم‌ترین ریسک و بیش‌ترین نقدشوندگی ممکن.

در اینجا نمی‌خواهیم در مورد اخلاق و تاثیرهای اجتماعی هر مورد سرمایه‌گذاری بحث کنیم. تنها می‌خواهیم نگاهی سود بورس از تورم بیندازیم به سابقه هرکدام از این بازارها و ببینیم از سال ۱۳۷۷ تا به امروز هر بازار چه وضعی داشته است. سوال اینجا است که کدام بازار سودآورترین گزینه برای سرمایه‌گذاری است؟ در این بازه زمانی ایران و آمریکا سه رئیس‌جمهور متفاوت را تجربه کرده‌اند. به این ترتیب می‌توانیم مدعی شویم که شرایط سیاسی مختلفی را پشت‌سر گذاشته‌ایم.

انتخاب مورد سرمایه‌گذاری و روش بررسی

برای به‌دست آوردن مقدار تورم از شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) استفاده‌ می‌کنیم. اگر بازدهی مورد سرمایه‌گذاری از تورم کم‌تر باشد، سرمایه‌گذاری را زیان‌ده درنظر می‌گیریم. برای بازدهی‌های بیشتر از تورم به هزینه فرصت (opportunity cost) سرمایه‌گذاری نگاه می‌کنیم. یعنی آیا موردی سود‌آورتر از انتخاب ما وجود داشته است؟

بهره بانکی را به عنوان سرمایه‌گذاری بدون ریسک در نظر می‌گیریم. توجه کنید که سکه، دلار و سهام نقدشونده‌تر از سپرده پنج‌ساله هستند. برای آن‌که نقدشوندگی (liquidity) کم‌ترین تاثیر را بر محاسبات ما بگذارد، از نرخ بهره سپرده یک‌ساله استفاده می‌کنیم.

برای دلار و سکه، مبنای محاسبه قیمت در بازار آزاد است. یعنی فرض می‌کنیم سفته‌بازاران به ارز دولتی دسترسی ندارند.

برای زمین از شاخص قیمت زمین تهران (LPI) استفاده می‌کنیم. مبنای محاسبه، آماری است که بانک مرکزی منتشر می‌کند. نرخ اجاره سالانه آپارتمان را برابر ۷ درصد بهای ملک در نظر می‌گیریم. (رهن یک پنجم بهای ملک، نرخ تبدیل ۱۰ میلیون رهن در مقابل ۳۰۰ هزار تومان اجاره.

برای محاسبه بازده بورس از شاخص کل استفاده می‌کنیم. از آنجایی که در سال ۱۳۷۷ صندوق ETFبا درآمدثابت وجود نداشت، یک صندوق فرضی با درآمدثابت ۲۰% را با شاخص کل مقایسه می‌کنیم. (در زمان تنظیم مقاله، داده‌های بانک مرکزی تا سال ۱۳۹۵ تاییدشده بودند.)

بازده سرمایه‌گذاری از سال ۱۳۷۷ تا امروز

حالا فرض می‌کنیم یک واحد پول (یک میلیون تومان) در بازارهای مخالف سرمایه‌گذاری شود. با استفاده از داده‌هایی که از بانک‌مرکزی، بازار آزاد و سازمان بورس اوراق بهادار استخراج کرده‌ایم، حساب می‌کنیم این پول در سال‌های مختلف چقدر تغییر می‌کند. به بیان دیگر برای هر مورد سرمایه‌گذاری شاخص ۱۳۷۷ برابر با ۱ فرض می‌شود.

حالا به محاسبه بازدهی هر مورد می‌پردازیم. برای محاسبه بازدهی از فرمول (۱) استفاده می‌کنیم.

که در آن pt قیمت در سال t و P0همان یک میلیون تومانی است که سرمایه‌گذاری کرده‌ایم. بازدهی بازارها به شکل زیر خواهد بود.

در یک نمودار خطی می‌توانیم بازدهی بازارهای مختلف را ببینیم.

همان‌طور که می‌بینیم بازدهی بورس در بلندمدت با هیچ‌کدام از موارد دیگر قابل مقایسه نیست. در نمودار زیر می‌توانیم بازدهی سایر سرمایه‌گذاری‌ها را بدون درنظر گرفتن بورس ببنیم.

دسته اول: تورم، دلار و سپرده بانکی

دلال‌هایی که دلار را با فرکانس بالا (HFT) معامله می‌کنند می‌توانند سود کنند. آن‌ها امروز دلار را می‌خرند و چند دقیقه بعد به قیمتی بالاتر می‌فروشند. سود آن‌ها از ما‌به تفاوت خرید‌وفروش (spread) به‌دست می‌آید نه از انبار کردن و نگه‌داشتن ارز. حجم و فرکانس بالا معامله باعث می‌شود سود اندک برای آن‌ها ارزنده باشد.

اما برای کسی که می‌خواهد تورم را پوشش دهد، نگه‌داری دلار مفید سود بورس از تورم نخواهد بود. در بلندمدت شاخص قیمت بیشتر از نرخ ارز رشد خواهد کرد. اول آن‌که دولت ایران سعی می‌کند با سرکوب نرخ ارز از رشد طبیعی آن پیشگیری کند و برای این کار از صندوق ذخیره ارزی استفاده می‌کند. دیگر آن‌که در آمریکا هم تورم وجود دارد و ارزش یک اسکناس ۱ دلاری در سال ۱۹۹۷ برابر ارزش همین اسکناس در ۲۰۱۷ نیست.

از طرف دیگر می‌بینیم که سپرده یک‌ساله با تقریب خوبی می‌تواند تورم را پوشش دهد. در یک بازه زمانی ۱۸ ساله سپرده‌گذاری یک‌ساله تنها ۱۳ درصد از تورم عقب می‌افتد. در حالی که خریدار ارز با یک فاصله ۶۵ درصدی روبرو خواهد شد.

نتیجه آن‌که با یک سپرده کوتاه‌مدت یک‌ساله می‌شود تورم را هج کرد، با خرید و نگهداری ارز نه. حساب پس‌انداز پنج‌ساله بیشتر از سپرده یک‌ساله سود می‌کند، اما اگر سرمایه‌گذار بخواهد قبل از سررسید حساب خود را ببندد با نرخ شکست (termination fee) روبه‌رو می‌شود. برای همین سپرده بانکی بلندمدت مورد سرمایه‌گذاری مناسبی برای همه شرایط نیست.

دسته دوم: طلا، زمین و درآمدثابت

در بلندمدت رفتار بازدهی سکه و زمین مسکونی به طرز شگفت‌آوری به یکدیگر شبیه است. فرض کنید در سال ۱۳۷۷ می‌توانستید یک متر زمین مسکونی را به قیمت ۲۲۵ هزار تومان (پنج سکه بهار آزادی) بخرید. همین زمین در سال ۱۳۹۵ بیش از شش میلیون تومان قیمت داشت. در آن سال می‌شد همین زمین را با پنج‌ونیم سکه خرید.

در کوتاه‌مدت شاید قیمت سکه یا مسکن رشد یا افت کند، ولی در بلندمدت رفتار آن‌ها به هم نزدیک می‌شود. یعنی اگر کسی در سال ۱۳۷۷ زمین خود را فروخته و سکه خریده باشد، در سال ۱۳۹۵ می‌توانست با فروختن سکه‌هایش تقریبا همان زمین را خریداری کند.

نتیجه جالب این است که در بلندمدت سکه طلا و زمین مثل صندوق با درآمدثابت ۲۰% عمل می‌کند. یعنی با نگهداری بلندمدت سکه و زمین می‌توانید سالانه بیست‌درصد درآمد کسب کنید، یا اگر می‌خواهید چیزی را جایگزین خرید سکه و زمین کنید، می‌توانید از صندوق با درآمد ثابت (fixed income fund) استفاده کنید.

یک مثال از این شرایط، وقتی است که می‌خواهیم برای خرید خانه فرزندانمان پس‌انداز کنیم. یک پس‌انداز درآمدثابت ۲۰% انتخاب مناسبی است، چون به سادگی نمی‌شود هر ماه یک سکه بهار آزادی پس‌انداز کرد. اما با پول سود بورس از تورم اندک می‌شود یک یا چند واحد صندوق درآمدثابت خرید. این واحدها ریسک نگهداری سکه طلا را ندارند و از املاک نقدشونده‌تر هستند.

دسته سوم: بورس در بلندمدت

همان‌طور که گفتیم اگر افق زمانی سرمایه‌گذاری خود را ۱۷ ساله بگیریم، هیچ سرمایه‌گذاری‌ای باسرمایه‌گذاری شاخص (index investment) قابل مقایسه نیست. اما در افق زمانی (planning horizon or time horizon) هفت‌ساله شرایط می‌تواند متفاوت باشد.

کسی که از ۱۳۸۰ تا ۱۳۸۷ زمین خریده باشد، بیشتر از هر سود بورس از تورم بازار دیگری سود می‌گیرد. در این دوره جایگاه دوم از آن بورس است. کسی که در سال‌های ۸۲، ۸۳ و ۸۴ (قبل از به قدرت رسیدن محمود احمدی‌نژاد) سکه خریده بود، بعد از هفت‌سال بیشتر از فعال‌های بورس سود کسب می‌کرد. اما در تمام بازه‌های هفت‌ساله دیگر سرمایه‌گذاران بورسی بیشترین سود را کسب کرده‌اند.

نکته دیگر این است که سرمایه‌گذاری در بورس با افق زمانی کم‌تر از ۵ سال چندان مطمئن نیست. در افق‌های زمانی کم‌تر از ۵ سال، صندوق و سپرده بانکی سرمایه‌گذاری‌های مناسب‌تری هستند. مثلا کسانی که در سال ۱۳۸۲ وارد بورس شدند، در سال ۸۷ تنها ۱۸ درصد سود کرده بودند، در حالی که قیمت‌ها ۱۰۳ درصد رشد کرده بود.

اما همین سرمایه‌گذاران در افق بالای ده سال پاداش صبر خود را گرفتند. سال‌های ۸۴ تا ۸۷ ( از اواخر دولت خاتمی به اوایل دولت احمدی‌نژاد) بدترین دوران بورس بود. درحالی که قیمت سکه، دلار و مسکن به شکل وحشتناکی رشد کرد. مشکل اصلی اینجا است که کسی نمی‌دانست ۱۳۸۷ بهترین زمان برای ورود به بورس است. به همین دلیل در بیشتر منابع علمی می‌گویند ‌پرتفویی که فقط از سهام تشکیل شده باشد، برای افق زمانی بالای ۱۰ سال توجیه دارد.

به طور میانگین بورس در تمام بازه‌های هفت‌ساله از ۱۳۷۷ تا به امروز بیش از ۷۰۰% بازدهی داشته است. در پنج دوره گذشته بازدهی بازار بیش از ۸۰۰% درصد بود. در دوره‌های هفت‌ساله بازدهی بورس به‌طور میانگین چنین بوده است:

اجاره خانه به عنوان شغل

یک مورد سرمایه‌گذاری دیگر این است که خانه بخریم و آن را اجاره دهیم. پیش‌فرض صاحب‌خانه‌ها این است که قیمت خانه متناسب با تورم رشد می‌کند، اجاره هر مبلغی که باشد سود است، چون بالای خط تورم قرار می‌گیرد. این پیش‌فرض درست نیست. قیمت خانه در تهران بیش‌تر از تورم رشد می‌کند. چرا که رشد تقاضا برای مسکن، بیشتر از ظرفیت شهر برای عرضه ملک مسکونی است.

اما نکته مهم در مورد خانه مسکونی، استهلاک (depreciation) است. خانه در تهران هر سال ۲٫۵ درصد از ارزش (نه قیمت) خود را از دست می‌دهد. یعنی قیمت یک خانه بیست‌ سال ساخت به طور تقریبی ۲۰(۰٫۹۷۵) یا ۶۰ درصد ملک مشابه نوساز است (مشابه از نظر متراژ و موقعیت). عدد واقعی می‌تواند بین ۵۰ تا ۷۰ درصد متغیر باشد. مستاجر هر سال ۷ درصد قیمتِ روزِ خانه را به عنوان اجاره می‌پردازد. پس می‌توانیم بگوییم:

که در آن H0 قیمت روز خانه نوساز و Ht قیمت روز خانه tسال ساخت است.

چسبندگی قیمت اجاره

دقت کنید که قیمت خانه کهنه در مناطق مختلف و با توجه به امکانات بنا می‌تواند متفاوت باشد. همچنین اگر الان بخواهید خانه اجاره کنید ممکن است از شما ۸ تا ۱۰ درصد اجاره بگیرند. اما اجاره خانه در مجموع چسبنده‌تر از قیمت خانه است و معمولا به همان‌اندازه رشد نمی‌کند.

برای درک چسبندگی قیمت اجاره (price stickiness) تصور کنید شما در یک خانه ساکن هستید. به‌جای پیدا کردن خانه جدید سعی می‌کنید قرارداد خود را با کم‌ترین رشد تمدید کنید. صاحب‌خانه هم ترجیح می‌دهد با شما تمدید کند تا چندماه خانه‌اش خالی بماند و نیم ماه اجاره را به بنگاه بدهد. به همین دلیل معمولا میانگین اجاره‌ها کم‌تر از قیمت خانه رشد می‌کند. از طرف دیگر خریدار مسکن بیشتر از مستاجر قدرت خرید دارد.

توجه کنید که با بالارفتن عمر بنا، استهلاک بر رشد قیمت می‌چربد. برای همین اگر قصد داریم از اجاره خانه کسب درآمد کنیم، بهتر است افق زمانی خود را بیش‌تر از ده‌ سال در نظر نگیریم. یعنی خانه هفت تا ده‌سال‌ساخت را با خانه نوساز عوض کنیم.

بهترین سرمایه‌گذاری در ایران

در افق کوتاه‌مدت بهترین سرمایه‌گذاری صندوق با درآمدثابت است. دیدیم کسانی که در سال ۹۱ و ۹۲ سکه خریدند، در سال ۹۳ در ضرر بودند. نگه‌داشتن دلار هرگز سودآور نبوده است. سپرده یک‌ساله در بهترین حالت می‌تواند تورم را پوشش دهد و سپرده پنج‌ساله مشکل نقدشوندگی دارد. از طرفی خرید زمین در تهران کار ساده‌ای نیست و به چند ده میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد. مسکن در بلندمدت ارزش خود را از دست می‌دهد و مسکن قدیمی به سادگی قابل فروختن نیست.

سرمایه‌گذاری در بورس بهترین گزینه برای افق‌های طولانی است. چنین سرمایه‌گذاری باید برای بازه‌های ده‌ساله یا بیشتر برنامه‌ریزی کند. به همین دلیل برای محاسبه ارزش ذاتی سهم با جریان آزاد نقدی، از پیش‌بینی تنزیل‌یافته ده‌سال آینده استفاده می‌کنیم. برای کسانی که دانش کافی برای سرمایه‌گذاری در بورس ندارند، توصیه می‌شود از صندوق سهام استفاده کنند، یا از خدمات سبدگردانی نهادهای سرمایه‌گذاری بهره ببرند. برای کسانی که برنامه‌ای بین ۵ تا ۱۰ سال دارند، پرتفویی شامل ترکیبی معقول از درآمدثابت و سهام توصیه می‌شود.

سود بورس از تورم

یک کارشناس بازار سرمایه تشرح شد:

اثر موثر تورم و نرخ سود بانکی بر چشم انداز بازار سرمایه

عصر بازار- یک کارشناس بازار سرمایه معتقد است: باید در نظر داشت سودآوری شرکت های بورسی تا حد زیادی وابسته به قیمت نفت و کالاهای اساسی است، قیمت نفت در ۵ سال اخیر به نصف کاهش یافته است.

اثر موثر تورم و نرخ سود بانکی بر چشم انداز بازار سرمایه

به گزارش پایگاه خبری «عصر بازار» به نقل از اقتصاد آنلاین، علی رستگار مقدم اعتمادی در ارزیابی وضعیت بازار گفت:برای شناخت شرایط کنونی حاکم بر بنگاه های فعال در بورس باید جواب را در سیاست های پولی و مالی و همچنین وضعیت بازارهای جهانی جستجو کرد، تورم حاکم در سال های گذشته باعث شده که شرکت ها هر سال نسبت به سال های قبل سود بیشتری شناسایی کنند.

وی افزود: تورم بطور عموم بصورت افزایش در قیمت یا تعداد فروش در صورت های مالی اثر می گذارد و باعث شناسایی افزایش سود می شود از این رو یکی از بحران هایی که کاهش تورم ایجاد کرده اختلاف بسیار زیاد نرخ سود بانک ها نسبت به تورم است.

مدیر عامل کارگزاری آریا بورس با اشاره به اینکه نرخ سود برای حساب های بانکی بصورت مستقیم با نرخ بهره وام های بانکی همبستگی دارد،تصریح کرد: کاهش نرخ تورم به سطح بسیار پایین تر از نرخ بهره باعث افزایش نرخ موثر بهره بانکی شده و این موضوع جذابیت تسهیلات را کاهش داده است؛ به عبارتی دیگر برای بسیاری از بنگاه ها فعالیت اقتصادی با این بهره های بالا بصرفه نیست.

به اعتقاد رستگار مقدم ، اگر این موضوع را درکنار کمبود نقدینگی بانک ها که ناشی از قفل شدن منابع آنها در حوزه ی زمین و مسکن است قرار دهیم، خواهیم دید که در هر دو سمت عرضه و تقاضای تسهیلات، مشکلات جدی وجود دارد.

این کارشناس بازار سرمایه به موضوع مخارج دولت و تاثیر گذاری آن بر مخارج مستقیم وغیر مستقیم سود آوری شرکت ها اشاره و اظهارداشت: افزایش مخارج دولت باعث فعال شدن بنگاه ها شده و در سودآوری آنها تاثیرگذار است؛ بطور مثال سرمایه گذاری دولت در طرح های عمرانی و مسکن باعث فعال شدن شرکت های پیمانکاری و همچنین سیمان سود بورس از تورم و فولاد می گردد و بصورت غیر مستقیم باقی شرکت هایی را که با این صنایع در ارتباط هستند را نیز منتفع می کند.

وی در ادامه گفت: باید در نظر داشت سودآوری شرکت های بورسی تا حد زیادی وابسته به قیمت نفت و کالاهای اساسی است، قیمت نفت در 5 سال اخیر به نصف کاهش یافته است. همچنین کاهش رشد اقتصادی چین و تبع آن کاهش تقاضای این کشور برای فولاد و باقی فلزات اساسی قیمت فلزات را تحت تاثیر قرار داده است.

مدیر عامل کارگزاری آریا بورس این را هم یاد آور شد ؛با توجه به این که حجم بزرگی از منابع بازار بورس کشور در صنایع پتروشیمی، پالایشگاهی و فولاد و سنگ آهن متمرکز است، روند کاهش قیمت کالاهای اساسی بصورت مستقیم در سوددهی بازار بورس تاثیر خواهد گذاشت.

رستگار مقدم در پایان خاطرنشان کرد: تطبیق اقتصاد با شرایط جدید زمانبر است و مدتی طول خواهد کشید تا بنگاه های اقتصادی با تغییر استراتژی خود را با وضعیت کنونی حاکم بر بازارهای داخلی و جهانی تطبیق دهند و با مدیریت بهینه ی منابع خود به رشد در سودآوری برسند.



اشتراک گذاری

دیدگاه شما

اولین دیدگاه را شما ارسال نمایید.